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Christian Kader Keita, SG du RICE* (2/2) : Financements alternatifs et conditions préalables à l’essor de l’immobilier en Afrique
Une tribune libre de Christian Kader Keita*
Secrétaire général du RICE
(Réseau International des Congolais de l’Extérieur)
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Le financement par les banques est le mode le plus classique. Mais comme tout mode de financement, il se trouve confronté aux défis du marché ou du secteur industriel qu’il adresse.
Les nombreux freins au financement
classique par les banques locales
Ainsi, l’essor de l’immobilier en Afrique ne pourra se produire sans la prise en considération des (nombreux) paramètres suivants :
Stabilité politique - Existence d’une politique d’incitation aux acquisitions immobilières et d’une politique d’aménagement urbaine cohérente.
La faiblesse ou le manque de politiques d’aménagement du territoire impacte fortement, non seulement le développement économique des régions, mais aussi les inégalités spatiales.
Stabilité monétaire - Notamment en ce qui concerne les transferts de fonds de l’Occident vers l’Afrique.
Sécurité juridique des transactions - Titres fonciers et autres législations.
Clarifier les évaluations des biens en cas de cession - Le boom de l’immobilier favorise par ailleurs le manque de transparence, les prix de vente sont fixés intuitu personae. L’État et les notaires doivent être vigilants sur les bulles immobilières qui se créent de façon très artificielle sur certains marchés et des pratiques de paiements en cash qui dressent un lit idéal pour le blanchiment d’argent via certaines opérations immobilières…
Pallier la sous-bancarisation généralisée - L’état des lieux de la situation révèle a priori une forte disparité des taux de bancarisation à travers l’Afrique. Cette bancarisation est certes en augmentation partout, mais à un rythme de tortue.
Par ailleurs, les rares banques qui proposent des prêts immobiliers le font à condition de loger les revenus de l’emprunteur chez eux et souvent pour une durée relativement courte (7 ans à 10 ans en moyenne) et à des taux très élevés.
Ces conditions sont très restrictives. Très peu de personnes sont capables de répondre à ces critères de sélection. De plus, le poids de l’économie informelle étant encore très fort en Afrique, elle met hors du circuit un bon nombre d’acteurs potentiels. Ceci est d’autant plus triste que les banques en Afrique ont énormément de disponibilités et sont à la recherche de projets rentables et sérieux. Malheureusement, force est de constater que souvent les Business plans qu’ils reçoivent ne répondent pas toujours aux attentes des potentiels investisseurs.
Les autres types de financement :
par les PPP, par les fonds Immobiliers…
Du fait du besoin important en infrastructures, d’une demande sociale toujours plus forte, l’appel à des ressources et au partenariat public-privé apparaît indispensable pour la réalisation et l’exploitation optimale de nombreux projets.
Il faut bien analyser, sélectionner les projets, disposer des techniciens ou experts dans la mise en place et le suivi de ce genre de marché sur place. L’État doit donc mettre en place des formations en la matière s’il veut se lancer dans les contrats PPP afin d’éviter certaines conséquences désastreuses dans la réalisation et les suites de ces contrats.
En Afrique subsaharienne, le financement de constructions à grande échelle est l’œuvre de fonds immobiliers. Les professionnels du secteur considèrent l’Afrique comme la prochaine opportunité majeure à saisir. Cet engouement devrait s’accentuer de plus belle dans les années à venir.
La construction des centres commerciaux et des complexes hôteliers rencontre beaucoup de succès auprès de ces nouveaux entrants. Le lancement de l’hypermarché français Carrefour à Abidjan, en Côte d’Ivoire, laisse présager ce que sera la nouvelle tendance. Le cas du Kenya, qui va accueillir le premier magasin du groupe Décathlon en Afrique de l’Est, vient enrichir cette longue liste.
… et via les plateformes
de financement participatif
Le financement participatif (crowdfunding) peut être un moyen de financer les promoteurs en les aidant à constituer les 30 % de fonds initiaux avant toute demande d’emprunt bancaire. Pour ce faire, il faut au préalable répondre à la question suivante : comment concilier l’exigence de ce mode de financement dont le retour est couramment sur 12 mois, ou au maximum 18 mois, avec les projets immobiliers qui ont des horizons plus longs ?
Par ailleurs, à côté des contraintes du « crowdfunding », nous avons trouvé une autre piste, innovante : le financement participatif par le truchement d’une association. Ce mode, en étant plus formel, vient ainsi supplanter la fameuse « tontine » bien connue en Afrique.
La solidarité est une des valeurs importantes de la culture africaine. C’est donc tout naturellement que nous avons pensé à l’intérêt que pouvait avoir un financement participatif dans ce contexte.
Rassembler les acteurs autour
d’un « Guichet unique »
Certes, l’argent reste le nerf de la guerre. Mais il nous faut être créateur et innovant si nous voulons adresser de façon efficace cette problématique de financement de l’immobilier en Afrique.
Quatre points importants caractérisent le marché immobilier en Afrique : innovations dans les modes de financement ; prise de conscience des opportunités offertes par le marché de l’immobilier résidentiel ; identification des marchés niches et évaluation du challenge posé par l’habitat social ; évolution des politiques et régulations pour s’accorder avec l’intérêt des investisseurs.
Nous portons un grand intérêt à l’idée du « Guichet Unique », plateforme mettant tous les acteurs autour du projet immobilier : les banquiers qui doivent trouver d’autres voies et moyens pour se sécuriser sans gripper le mécanisme de financement des projets ; les membres de la diaspora qui doivent trouver des modèles d’organisation pour attaquer ce marché ; les gouvernants qui doivent mettre en place des outils de facilitations et des mesures pour fertiliser et aplanir le terrain ; les architectes pour une optimisation des coûts et l’utilisation des matériaux locaux et respectueux de nouvelles règles environnementales.
Enfin, rénover les outils de communication : investir dans le numérique pour l’immobilier peut permettre à l’Afrique de faire un bond considérable, comparable à celui du « mobile banking ».
Oui, cela fait beaucoup de paramètres à prendre en considération, et beaucoup d’efforts à accomplir pour que demain les Africains puissent être logés décemment… L’effort sera immense, mais le meilleur moyen de préparer l’avenir, n’est-ce pas de s’efforcer d’agir, dès maintenant ?
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* Secrétaire général du RICE (Réseau International des Congolais de L’Extérieur), Christian Kader Keita est également directeur associé au cabinet Avutann (Paris) de conseil en organisation, stratégie et management des entreprises et d’accompagnement de leurs dirigeants.
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